PROVIMENTO Nº 55, DE 24 DE JANEIRO DE 2011
Regulamenta o procedimento de regularização de parcelas de imóveis rurais registradas em condomínio, em situação localizada e denominadas “pro divisas”, abrangendo, inclusive, situações que necessitem de retificações no registro, e não atinjam direitos de terceiros.
O DESEMBARGADOR JOSUÉ DE OLIVEIRA, Corregedor Geral de Justiça do Estado de Mato Grosso do Sul, no uso de suas atribuições legais;
CONSIDERANDO o arcabouço de normas, constitucional e infra constitucional, que trata sobre a função da propriedade e a forma de aquisição e perda;
CONSIDERANDO que a Carta Magna vigente garante o direito à propriedade e que essa propriedade deve atender a sua função social;
CONSIDERANDO que ao consagrar o Direito de Propriedade, a Magna Carta não elencou limitações outras, assegurando a todo cidadão não apenas o acesso à propriedade ou posse, mas também a sua efetiva constituição no registro competente;
CONSIDERANDO a moderna função do Direito dirigida a criar condições para a valorização da cidadania, promoção da justiça social e a plenitude da dignidade humana;
CONSIDERANDO que o proprietário de parcela de imóvel rural registrada em condomínio nem sempre consegue obter anuência de todos os condôminos existentes no condomínio, obrigando-o a se socorrer do Poder Judiciário, onerando em muito os custos e os prazos;
CONSIDERANDO que a obrigatoriedade da obtenção de anuência dos demais condôminos mostra-se como óbice ao desenvolvimento da política rural nacional;
CONSIDERANDO que o procedimento adotado pelos registros imobiliários tem atravancado o direito de muitos produtores rurais, principalmente os pequenos proprietários, no acesso a financiamentos bancários destinados à prática da atividade rural e, em contrapartida, oferecendo em garantia as suas parcelas do imóvel rural, sem a anuência dos demais condôminos;
CONSIDERANDO o empenho conjunto da Corregedoria-Geral de Justiça do Estado de Mato Grosso do Sul, dos Juízes Corregedores Permanente e dos Notários e Registradores de Imóveis, no sentido de se alcançar as soluções necessárias, sem descurar da segurança jurídica;
CONSIDERANDO que em grande parte do território do Estado de Mato Grosso do Sul existem imóveis rurais registrados como sendo parte de um condomínio, mas que, na verdade, concretizam, geograficamente, partes certas e determinadas, com divisas aceitas e respeitadas pelos confrontantes e pelos demais condôminos constantes do fólio registral;
CONSIDERANDO que a doutrina e a jurisprudência têm entendido tal situação como “condomínio pro diviso”, e tem recebido, no Brasil, proteção legal e judicial há décadas através de ações possessórias que podem ser intentadas contra terceiros ou contra os próprios condôminos para proteção da posse certa;
CONSIDERANDO que, no momento, tal situação tem encontrado solução no foro extrajudicial através de escrituras públicas de divisão, quando todos os condôminos são maiores e capazes, e possam estar presentes, por si ou procuradores perante um tabelião de notas;
CONSIDERANDO que as alternativas existentes não atendem o momento atual de desenvolvimento do Estado brasileiro, onde o agronegócio projeta-se como o principal componente do PIB nacional;
CONSIDERANDO que as próprias garantias de financiamento, como hipoteca e fianças, exigem propriedade certa;
CONSIDERANDO o teor da Lei nº 10.931, de 02.08.2004, que alterou o procedimento de retificação no Registro Imobiliário; CONSIDERANDO a necessidade premente da regularização dos condomínios pro diviso, face à lacuna normativa até o momento;
RESOLVE:
Art. 1º Os condomínios “pro diviso” existentes nas Comarcas do Estado de Mato Grosso do Sul, que apresentem situação consolidada e localizada, a regularização da área com abertura de matrícula própria, respeitada a fração mínima de parcelamento, far-se-á com a anuência de todos os confrontantes das frações a serem extremadas.
Art. 2º No ato de lavratura da escritura pública é obrigatória a intervenção de todos os lindeiros da fração consolidada e localizada a ser extremada, integrantes ou não do condomínio da área maior.
§ 1º A instrumentalização do ato de consolidação e localização da parcela será realizada por meio de escritura pública de declaração.
§ 2º Na impossibilidade de obtenção da anuência de qualquer confrontante no ato notarial, o mesmo será notificado a se manifestar no prazo de 15 (quinze) dias, por meio do Ofício do Registro de Títulos e Documentos, a requerimento do interessado.
§ 3º A notificação será dirigida ao endereço fornecido pelo interessado ou ao próprio imóvel contíguo. Se não for encontrado nos endereços fornecidos ou dado como em lugar incerto e não sabido, o confrontante será notificado mediante edital, publicado em jornal local ou, inexistindo este, no Diário da Justiça do Poder Judiciário do Estado de Mato Grosso do Sul, com o mesmo prazo fixado no § 2º.
§ 4º Decorrido o prazo sem oposição, a anuência será presumida.
Art. 4º A posse do condômino sobre a parcela a ser extremada deve contar com no mínimo de 05 (cinco) anos.
Parágrafo único. Para comprovação da posse sobre a fração determinada do condomínio basta declaração do proprietário, com anuência formal de todos os lindeiros.
Art. 5º Na lavratura de escritura pública de simples localização de fração é desnecessária a retificação da descrição do imóvel, dispensada a apresentação de planta, memorial descritivo ou outro documento, sendo suficiente a apresentação do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural - CCIR e a prova de quitação do Imposto Territorial Rural - ITR, que deverão constar do texto do instrumento.
§ 1º Quando se tratar de retificação da descrição da parcela, com alteração ou inclusão de dados não constantes na descrição original, como perímetro, segmentos e ângulos ou outros dados, serão aplicadas as diretrizes constantes nos artigos 212 e seguintes da Lei de Registros Públicos. § 2º Em se tratando de escritura de localização cumulada com retificação de descrição da parcela, serão exigidos os seguintes documentos:
I - planta da parcela a ser extremada;
II - memorial descritivo, incluindo a descrição das configurações da planta;
III - anotação de responsabilidade técnica - ART do responsável do projeto.
Art. 6º A escritura pública de declaração será protocolada no Serviço de Registro de Imóveis da Circunscrição do imóvel, devendo o Oficial verificar sua regularidade sob a luz dos princípios registrais.
§ 1º O Registrador providenciará a abertura de nova matrícula, com a localização da fração a ser extremada, nos mesmos moldes do que ocorre com as escrituras públicas de divisão.
§ 2º Quando se tratar de localização cumulada com retificação da descrição da parcela, o Registrador estará praticando dois atos, a averbação da descrição da gleba e o registro da localização.
Art. 7º Os emolumentos incidentes sobre a lavratura de escritura pública de localização e ao respectivo registro serão os previstos para os casos de divisão e o de extinção de condomínio.
Art. 8º Se sobre a parcela objeto de localização ou retificação, a ser extremada, recair cláusulas, ônus ou gravames, deverá ser observado o seguinte:
I - hipoteca - não será necessária a anuência do credor hipotecário, entretanto, o Registrador comunicará ao credor a realização do registro da localização da gleba;
II - penhora - não será necessária prévia autorização judicial para o registro e/ou retificação, porém o Registrador comunicará o fato ao Juízo, por ofício;
III - penhora fiscal em favor do INSS - havendo o devedor ofertado o imóvel em garantia da dívida, não será possível a localização da parcela sem a expressa anuência do Órgão Previdenciário, uma vez que perdida a disponibilidade do bem na forma do art. 53, da Lei nº 8.212/1991; IV - anticrese - é indispensável a anuência do credor anticrético;
V - alienação fiduciária - a localização da parceria será instrumentalizada em conjunto, pelo credor e pelo devedor;
VI - usufruto - a localização será, peremptoriamente, firmada pelo nu-proprietário e pelo usufrutuário;
VII - indisponibilidade - não será admitido o processamento, uma vez que consistente em ato de disposição;
VIII - arrolamento ou medida de cautela fiscal - é possível o registro de localização, mas o Registrador comunicará o fato imediatamente ao agente fiscal;
IX - ônus, cláusulas e gravames não dispostos neste artigo - será aplicada a regra qualificatória inerente às escrituras públicas de divisão.
Art. 9º O procedimento disposto neste Provimento não suprime a via extrajudicial, pela lavratura de escritura pública de divisão, ou a judicial, pelo ajuizamento de ação de divisão, ressalvadas as circunstâncias de cada caso.
Art. 10. As partes interessadas deverão obedecer aos módulos mínimos de parcelamento definidos pela legislação para cada parcela a ser extremada, exigindo-se a anuência de todos os confrontantes.
Art. 11. A regularização de frações determinadas de imóveis rurais registrados em condomínio pro diviso será regido pelo disposto neste Provimento.
Art. 12. A necessidade de prévio georreferenciamento para a regularização de parcelas determinadas em condomínio pro diviso obedecerá ao disposto em Lei Federal.
Art. 13. Este Provimento entrará em vigor a partir de sua publicação.
Campo Grande, MS, 24 de janeiro de 2011.
Des. Josué de Oliveira
Corregedor Geral de Justiça
DJMS-10(2350):3-4, 27/1/2011.